Eine Immobilie im Betriebsvermögen der operativen GmbH fühlt sich zunächst praktisch an. Spätestens beim Verkauf des Unternehmens oder bei einer Haftungsfrage zeigt sich, wie teuer diese Bequemlichkeit wird. Dieser Beitrag zeigt die Alternativen und ihre steuerlichen Folgen.
Warum die operative GmbH der falsche Ort ist
Liegt die Immobilie in der operativen Gesellschaft, haftet sie für alle Risiken des Tagesgeschäfts mit. Ein einziger Gewährleistungsfall kann damit das Objekt gefährden, das eigentlich Ihre Altersvorsorge sein sollte.
Hinzu kommt der Verkaufsfall. Käufer wollen den operativen Betrieb, selten die Immobilie. Ein nachträgliches Herauslösen führt regelmäßig zur Aufdeckung stiller Reserven und damit zu Steuer, die bei einer sauberen Struktur nicht angefallen wäre.
„Die Immobilie überlebt die operative Gesellschaft meistens. Die Struktur sollte deshalb der Immobilie folgen, nicht dem Tagesgeschäft."
Welche Strukturen kommen infrage?
Die klassische Lösung ist die Betriebsaufspaltung. Die Immobilie liegt im Besitzunternehmen, das sie an die Betriebsgesellschaft vermietet. Steuerlich entsteht dadurch allerdings gewerbliches Vermögen, wodurch spätere Verkäufe steuerpflichtig bleiben.
Alternativ hält eine Holdinggesellschaft sowohl die Anteile an der operativen GmbH als auch die Immobilie oder eine eigene Immobiliengesellschaft. Diese Variante hält Erweiterungen offen und trennt Risiken sauber.
Was bringt die erweiterte Grundstückskürzung?
Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können ihren Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Grundstücksverwaltung entfällt. Im Ergebnis fällt auf die Mieterträge keine Gewerbesteuer an.
Diese Kürzung ist empfindlich. Schon eine einzige schädliche Nebentätigkeit, etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, lässt sie für das ganze Jahr entfallen. Deshalb gehört die Ausgestaltung der Mietverträge zur Strukturplanung.
Worauf ist bei der Grunderwerbsteuer zu achten?
Jede Übertragung eines Grundstücks auf eine andere Gesellschaft löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Werts. Bei einer bestehenden Immobilie ist das der größte Kostenblock einer Umstrukturierung.
Deshalb lohnt es sich, die Struktur vor dem Erwerb festzulegen. Wer erst kauft und dann sortiert, zahlt die Steuer zweimal. Zur Reihenfolge beim Rechtsformwechsel passt auch der Beitrag zum Verlustvortrag.
So gehen wir vor
Wir entwerfen die Struktur entlang Ihrer Finanzierungs- und Exit-Planung, rechnen die Steuerfolgen beider Wege durch und stimmen den Ablauf mit Notar und Bank ab. Die laufende Betreuung übernehmen wir anschließend in der Kanzlei.
Häufige Fragen
Kann ich die Immobilie später noch herauslösen?
Technisch ja, steuerlich wird es teuer. Neben der Aufdeckung stiller Reserven fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an.
Was ist eine Betriebsaufspaltung?
Die Aufteilung in ein Besitzunternehmen mit der wesentlichen Betriebsgrundlage und eine Betriebsgesellschaft, die sie nutzt. Beide sind personell und sachlich verflochten.
Gilt die erweiterte Kürzung auch bei Photovoltaik?
Seit einer Gesetzesänderung sind geringe Erträge aus Photovoltaik unter bestimmten Grenzen unschädlich. Die Grenzen sollten laufend überwacht werden.
Banu berät seit Jahren Unternehmer und Selbstständige zu Steueroptimierung, Rechtsformwahl und Holdingstrukturen. Vor der Gründung ihrer eigenen Kanzlei hat sie in der Wirtschaftsprüfung große Konzerne betreut.
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